Закон о налогообложении открытых пространств

Эта публикация предназначена для получения общей информации о Open Space Taxation Act (Законе о налогообложении открытых пространств), описанном в главе 84.34 Пересмотренного кодекса штата Washington (Revised Code of Washington, RCW) и главе 458-30 Административного кодекса штата Washington (Washington Administrative Code, WAC). Информация актуальна на дату публикации. Имейте в виду, что последующие изменения в законах могут аннулировать или иметь преимущественную силу над данной информацией.

Что такое Закон о налогообложении открытых пространств?

Закон о налогообложении открытых пространств, принятый в 1970 г., позволяет владельцам недвижимости оценивать свои открытые пространства, фермерские и сельскохозяйственные земли, а также лесные участки согласно их текущему использованию, а не наилучшему и наиболее эффективному возможному использованию. 

Закон гласит, что в интересах штата поддерживать, сохранять, консервировать и иным образом продолжать существование достаточного количества открытых пространств для производства продуктов питания, волокна и лесных культур, а также обеспечивать использование природных ресурсов и поддержание живописных пейзажей в интересах экономического и социального благополучия населения штата.

Земли, отвечающие требованиям классификационной категории текущего использования 

Закон предусматривает три классификационных категории: 

1. Открытые пространства

К этой категории относятся земли, на которых сохранение их текущего использования идет на пользу обществу, например для консервации почв и вод, сохранении дикой природы, исторических мест, защиты природных ресурсов и рекреационных возможностей. К этому также относится «консервация фермерских и сельскохозяйственных земель» для земель, которые использовались для сельского хозяйства в прошлом, и с высокой вероятностью будут использованы для этих целей в будущем. Подробнее об этой категории можно узнать в разделе Дополнение I: Открытые пространства.

Дополнение I: Классификация — Открытые пространства

Земли, относящиеся к категории открытых пространств, согласно статье 84.34.010(1) RCW имеют одно и указанных ниже определений: 

A.    Любой участок земли, зонированный как открытое пространство в соответствии с комплексным официальным планом землепользования, принятым любым городом или округом. 
B.    Любой земельный участок, сохранение которого в категории его нынешнего использования позволит:

• Сохранить и улучшить природные ресурсы и живописную природу;
• Защитить ручьи или водоснабжение;
• Способствовать сохранению почв, водно-болотных угодий, пляжей или солончаков. (В качестве условия присвоения категории открытого пространства законодательный орган не может требовать обеспечения общественного доступа к земле, классифицированной с целью содействия сохранению водно-болотных угодий.)
• Повышать ценность для населения близлежащих парков, лесов, природных заповедников и заказников или других открытых пространств;
• Расширять рекреационные возможности;
• Сохранять исторические места;
• Сохранять эстетичный вид вдоль шоссе, дорог и улиц или живописных мест;
• Сохранять в естественном состоянии участки земли площадью не менее одного акра, расположенные в городской местности и открытые для общественного пользования на таких условиях, которые могут быть обоснованно потребованы законодательным органом, устанавливающим категорию открытого пространства.

C.    Любые земли, отвечающие определению «фермерские и сельскохозяйственные природоохранные земли», означают:

• Земля, ранее отнесенная к категории фермерских и сельскохозяйственных угодий, которая больше не соответствует критериям, и ей повторно присваивается категория открытого пространства.
• «Традиционные сельскохозяйственные земли», не классифицированные, которые не были безвозвратно отданы под использование, не совместимое с сельскохозяйственным, и которые имеют высокий потенциал для возвращения в коммерческое сельское хозяйство.

Процесс подачи заявления: Заявления на присвоение категории открытого пространства подаются в Законодательный орган округа (County Legislative Authority, CLA). CLA обычно состоит из членов комиссии округа или окружного совета (в зависимости от округа); включенные территории округа обычно объединяют представителей города и округа. Иногда CLA будет руководить отделом развития сообщества для оценки заявлений и собственности, и перенаправлении при отклонении или одобрении заявления

Открытые слушания: Если заявление не подпадает под действие комплексного плана землепользования, по заявлению будет проведено открытое слушание, но уведомление о слушании должно быть опубликовано не менее чем за 10 дней до их проведения. Если заявление подпадает под действие комплексного плана, принятого любым городом или округом, оно будет рассматриваться в том же порядке, в котором рассматриваются поправки к комплексному плану. 

Одобрение или отклонение: CLA должен одобрить или отклонить заявление в течение шести месяцев с момента его получения. При определении того, следует ли одобрить или отклонить заявление о присвоении категории или повторном присвоении категории, CLA может рассмотреть преимущества сохранения текущего использования земли для общего благосостояния. 

Если заявление одобрено, CLA подготовит Соглашение о присвоении категории открытого пространства с указанием всех условий одобрения, использования указанных земель и любых действий, которые могут привести к отзыву присвоенной категории. CLA обязан в течение пяти (5) календарных дней отправить соглашение заявителю, который может принять или отклонить соглашение. Если заявитель принимает соглашение, он должен подписать и вернуть его в CLA в течение 30 дней после получения. 

Одобрение или отклонение заявления на присвоение категории или повторное присвоение категории является законодательным решением и может быть пересмотрено только в случае произвольных и непредсказуемых действий. Апелляция может быть подана только в вышестоящий суд округа, в который было подано заявление. 

В течение 10 дней после получения уведомления о присвоении земли категории от CLA оценщик подает уведомление окружному аудитору для регистрации в месте и порядке, которые предусмотрены для государственной регистрации залогового права штата на недвижимое имущество при неуплате налогов. 

Оценка: Открытые пространства, расположенные на территории округа, принявшего систему рейтинга общественной пользы, будут оцениваться в соответствии с критериями системы рейтинга. При отсутствии системы рейтинга стоимость одного акра не может быть меньше, чем самая низкая стоимость одного акра классифицированных фермерских и сельскохозяйственных земель в округе. 

Система рейтинга общественной пользы (Public Benefit Rating System, PBRS): Если законодательный орган округа установил PBRS для классификации открытых пространств, критерии, содержащиеся в системе рейтинга, определяют соответствие земли, в отношении которой подается заявление, требованиям и ее оценку. 

Когда округ создает или изменяет PBRS, все земли, имеющие категорию открытого пространства, будут оцениваться по новой PBRS. Земля, которая больше не подходит для соответствующей категории, не будет исключена из категории, но будет оценена в соответствии с PBRS. В течение 30 дней после получения уведомления о новой оценочной стоимости, установленной PBRS, владелец может потребовать исключения земли из категории без взимания дополнительного налога, процентов и штрафа. 
 

2. Фермерские и сельскохозяйственные земли

К этой категории относятся земли, отведенные под коммерческие сельскохозяйственные нужды. Владелец должен быть способен продемонстрировать продолжающееся стремление извлечь денежную выгоду из дохода от производства сельскохозяйственной продукции на классифицируемой земле. Фермерские хозяйства площадью менее 20 акров должны также соответствовать требованиям к минимальному доходу. Квалифицированные источники дохода могут отличаться в зависимости от общей площади квалифицируемой земли. Подробнее об этой категории можно узнать в разделе Дополнение II: Фермерские и сельскохозяйственные земли.

Дополнение II: Классификация — Фермерские и сельскохозяйственные земли

Фермерские и сельскохозяйственные земли определяются статьей 84.34.010(2) RCW как указано далее: 

A.    Любой участок земли площадью 20 и более акров, или несколько смежных участков земли площадью 20 или более акров, которые:

• Предназначены в основном для выращивания скота или сельскохозяйственной продукции в коммерческих целях;
• Включены в федеральную программу охраны заповедников (conservation reserve program, CRP) или последующую программу под управлением United States Department of Agriculture (Министерства сельского хозяйства США);
• Входят в другие виды коммерческой сельскохозяйственной деятельности, установленные в соответствии с главой 458-30 WAC

B.    Любой участок земли площадью пять акров и более, но менее 20 акров, предназначенный в основном для сельскохозяйственного использования и приносящий валовой доход, эквивалентный:

• До 1 января 1993 г. — $100 или более за акр в год в течение трех из пяти календарных лет, предшествующих дате подачи заявления на присвоение земли категории;
• 1 января 1993 г. и после этой даты — $200 или более за акр в год в течение трех из пяти календарных лет, предшествующих дате подачи заявления на присвоение земли категории.

C.    Любой участок земли площадью пять акров и более, но менее 20 акров, предназначенный в основном для сельскохозяйственного использования и имеющий культуры на корню с ожидаемым урожаем в течение:

• Семи лет и доказанные инвестиции в производство этих культур в размере $100 или более на акр в текущем или предыдущем календарном году;
• 15 лет для лиственных пород с низким оборотом рубки и доказанные инвестиции в производство этих культур в размере $100 или более на акр в текущем или предыдущем календарном году.

D.    Для участков земли площадью пять акров и более, но менее 20 акров, «валовой доход от сельскохозяйственного использования» включает, но не ограничивается: 

• Оптовой стоимостью сельскохозяйственной продукции, пожертвованной некоммерческим продовольственным банкам или программам питания.
• Оптовой стоимостью сельскохозяйственной продукции, проданной лицам, которым разрешен сбор приобретаемых ими продуктов, если такие продукты выращены на той же земле.

E.    Любой участок земли площадью менее пяти акров, предназначенный в основном для сельскохозяйственного использования и приносящий валовой доход: 

• До 1 января 1993 г. — $1000 или более в год в течение трех из пяти календарных лет, предшествующих дате подачи заявления на присвоение земли категории;
• 1 января 1993 г. и после этой даты — $1500 или более в год в течение трех из пяти календарных лет, предшествующих дате подачи заявления на присвоение земли категории.

F.    Понятие «фермерские и сельскохозяйственные земли» также включает: 

• Виды использования, сопутствующие сельскохозяйственным целям, включая сохранение болотных угодий, при условии что такое использование применяется не более чем к 20 % классифицированных земель;
• Земли, на которых находятся сооружения, необходимые для производства, подготовки или продажи сельскохозяйственной продукции, вместе с землями, на которых производится такая продукция;
• Любой несмежный участок площадью от одного до пяти акров, который является неотъемлемой частью сельскохозяйственного производства;
• Земля, на которой расположено жилье для работников или основное место жительства управляющего или владельца фермы, при условии что использование жилья или места жительства является неотъемлемой частью использования классифицированной земли в сельскохозяйственных целях, жилье или место жительства находятся на классифицированной земле или примыкают к ней, а площадь классифицированной земли составляет 20 или более акров;
• Земля, используемая в основном для занятий конным спортом, за которые взимается плата, в том числе для конюшен, тренировок, верховой езды, клиник, обучения, проведения шоу или выпаса животных.
• Земля, которая в основном используется для коммерческого садоводства, включая выращивание саженцев, деревьев, кустарников, винограда, фруктов, овощей, цветов, трав и других растений в контейнерах как при помощи специальной конструкции, так и без нее. Дополнительные критерии, касающиеся данного вида использования, приведены в RCW 84.34.020(2)(h).

Процесс подачи заявления: Заявления на присвоение категории фермерских и сельскохозяйственных земель подаются на одобрение оценщику округа. После подачи заявления на присвоение категории или повторное присвоение категории оценщик может потребовать от заявителей предоставить данные об использовании земли, включая урожайность типичных культур, выручку от продаж, декларации о федеральном подоходном налоге, другие соответствующие данные о доходах и расходах, а также любую другую информацию, имеющую отношение к заявлению.  

Одобрение или отклонение: Владелец может обжаловать отказ оценщика в совете по уравниванию в округе, где находится земля. Апелляция должна быть подана в совет до 1 июля года вынесения решения или в течение 30 дней после отправки уведомления об отказе, или в течение срока до 60 дней, установленного законодательным органом округа, в зависимости от того, что наступит позже.  

Оценка: При определении стоимости текущего использования фермерских и сельскохозяйственных земель оценщик учитывает доходность или производственный потенциал сравнимых земель от культур, выращиваемых обычно в данной местности, в среднем не менее чем за пять лет. Этот доходный или производственный потенциал является «чистым денежным доходом от аренды» и капитализируется за счет «процентной ставки», начисляемой на долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой на фермерские или сельскохозяйственные земли, плюс компонент для налогов на имущество. 

Консультативный комитет: Законодательный орган округа должен назначить комитет из пяти членов, представляющих активное фермерское сообщество округа. Этот комитет будет оказывать консультативную помощь оценщику в применении руководящих принципов оценки, установленных Department of Revenue (Департаментом доходов) для оценки открытых пространств, фермерских и сельскохозяйственных земель, а также лесных участков. 

3. Лесной участок
Третья категория относится к участками земли площадью пять акров и более, которые отведены для выращивания и вырубки древесины для коммерческих целей. Подробнее об этой категории можно узнать в разделе Дополнение III: Лесной участок.

Дополнение III: Classification - Лесной участок

Лесной участок согласно статье 84.34.020(3) RCW имеет указанное далее определение: 

Любой участок земли площадью пять или более акров или несколько смежных участков земли общей площадью пять или более акров, которые предназначены в основном для выращивания и заготовки древесины в коммерческих целях. Лесные участки относятся только к земле и не включают жилые дома. Этот термин включает землю, используемую для сопутствующих целей, связанных с выращиванием и заготовкой древесины, но не более 10 % земли может быть использовано для таких сопутствующих целей. 

Он также включает земли, на которых находятся сооружения, необходимые для производства, подготовки или продажи древесины вместе с землями, на которых производится продукция. 

Категория лесных участков может быть недоступна в некоторых округах. В результате принятия законопроекта Сената 6180 в 2014 г. у округов появилась возможность объединить свою классификацию лесных участков при помощи программы объектов лесного фонда в соответствии с главой 84.33 RCW. Чтобы определить, предлагает ли ваш округ категорию лесных участков, вы можете связаться с окружным оценщиком или посетить веб-сайт Департамента доходов по адресу www.dor.wa.gov.

Процесс подачи заявления: Заявления на присвоение или повторное присвоение категории лесного участка подаются в Законодательный орган округа (CLA). CLA обычно состоит из членов комиссии округа или окружного совета (в зависимости от округа); включенные территории округа обычно объединяют представителей города и округа. План заготовки древесины требуется на момент подачи заявления или при продаже или передаче лесных участков и подписании уведомления о сохранении категории земель. 

В форме заявления запрашивается информация о заготовке древесины, лесовосстановлении, защите от пожаров, борьбе с насекомыми и болезнями, борьбе с сорняками, а также любые другие краткие сведения об опыте и деятельности, способствующей выращиванию и заготовке древесины в коммерческих целях

Открытые слушания: Если заявление не подпадает под действие комплексного плана землепользования, по заявлению будет проведено открытое слушание, но уведомление о слушании должно быть опубликовано не менее чем за 10 дней до их проведения. Если заявление подпадает под действие комплексного плана, принятого любым городом или округом, оно будет рассматриваться в том же порядке, в котором рассматриваются поправки к комплексному плану.  

Одобрение или отклонение: CLA должен одобрить или отклонить заявление в течение шести месяцев с момента его получения. CLA в течение пяти календарных дней с даты одобрения направит заявителю на подпись соглашение с указанием категории земель и наложенных условий. Заявитель может принять или отклонить соглашение. Если заявитель принимает соглашение, он должен подписать и вернуть его в CLA в течение 30 дней после получения. 

Одобрение или отклонение заявления на присвоение категории лесных земель является законодательным решением и может быть пересмотрено только в случае произвольных и непредсказуемых действий. Апелляция может быть подана только в вышестоящий суд округа, в который было подано заявление. 

В течение 10 дней после получения уведомления о присвоении земли категории от органа, предоставляющего право, оценщик подает уведомление окружному аудитору для регистрации в месте и порядке, которые предусмотрены для государственной регистрации залогового права штата на недвижимое имущество при неуплате налогов. 

Оценка: Лесные участки оцениваются в соответствии с графиком, подготовленным Департаментом доходов (глава 84.33 RCW). Департамент доходов ежегодно корректирует и подтверждает стоимость лесных участков для использования окружными оценщиками при составлении налоговых списков. Оценщики устанавливают стоимость лесных участков на основании категорий земли и эксплуатационных классов.

Категория лесных участков может быть недоступна в некоторых округах. В результате принятия законопроекта Сената 6180 в 2014 г. у округов появилась возможность объединить свою классификацию лесных участков при помощи программы объектов лесного фонда в соответствии с главой 84.33 RCW.  

Кто может подать заявление? 

Владелец земли или покупатель по договору может подать заявление на оценку текущего использования. Однако все владельцы или покупатели по договору должны подписать заявление на присвоение категории земли и любое соглашение, которое будет заключено в результате. 

Когда я могу подать заявление? 

Заявление на присвоение категории может быть подано в любое время в течение года с 1 января по 31 декабря. В случае положительного решения оценка текущего использования земли начнется с 1 января, следующего за годом подачи заявления. Например, заявления, поданные в 2026 г. будут одобрены для оценки текущего использования в 2027 г., что повлияет на уплачиваемый налог в 2028 г.

Где я могу получить заявление? 

Бланки заявлений на присвоение всех трех категорий открытых пространств можно получить в канцелярии окружного оценщика. Бланки заявлений на присвоение категории открытых пространств и лесных участков можно также получить в законодательном органе округа. 

Взимается ли плата за подачу заявления? 

Городской или окружной законодательный орган может по своему усмотрению установить плату за рассмотрение заявления. Размер этой платы должен разумно покрывать расходы на обработку заявления и обычно включает расходы на записи для одобрения документов. 

Как определяется стоимость классифицированной земли? 

Оценщик обязан определить две стоимости для каждого классифицированного участка. Первая — это стоимость, которая была бы установлена для земли, если бы она не была классифицирована. Ее обычно называют «справедливой рыночной стоимостью». Вторая — стоимость земли при текущем использовании, основанная на ее текущем использовании, а не на наилучшем и наиболее эффективном возможном использовании. Налоги на недвижимость рассчитываются по стоимости текущего использования классифицированной земли.

Как долго действует присвоенная категория? 

Присвоенная земле категория сохраняется до тех пор, пока не случится одно из следующего: 

• Владелец не подаст запрос на исключение из категории.
• Пока использование земли не перестанет соответствовать требованиям.
• Пока не произойдет продажа или передача земли лицу, которое освобождено от уплаты налогов на недвижимость.
• Пока не произойдет продажа или передача земли лицу, которое не подписало уведомление о сохранении категории земель.

Какие налоги подлежат уплате после исключения из или изменения категории? 

Дополнительный налог, проценты и штрафы будут применяться, если земля будет исключена из категории, и снятие категории не относится к одному из исключений, перечисленных в RCW 84.34.108(6). 

• Дополнительный налог равный разнице между налогом, уплаченным со стоимости текущего использования, и налогом, который был бы уплачен за землю, если бы она не была классифицирована. Налоги в год исключения продлеваются согласно дате исключения, и подлежат уплате за последние семь лет для категорий открытых пространств и лесных участков, и за четыре года для категории фермерских и сельскохозяйственных земель.
• Проценты рассчитываются по той же ставке, которая применяется к просроченным налогам на недвижимость, начиная с даты просрочки до даты полной выплаты общей суммы.
• Штраф равен 20 % от суммы дополнительного налога и процентов. По прошествии не менее 10 лет после присвоения категории, владелец может запросить исключение из категории, и в таком случае штраф не применяется.

Что произойдет, если классифицированная земля будет продана или передана? 

Если классифицированная земля продается или передается, продавец или передающая сторона становится ответственным в момент продажи за дополнительный налог, проценты и штрафы, если новый владелец (-ы) не подпишет уведомление о сохранении категории земель, которое прилагается к аффидевиту об акцизном налоге на недвижимость. Аудитор округа не может принять документ о передаче права собственности на классифицированную землю, если не подписано уведомление о сохранении категории земель или не уплачен дополнительный налог, проценты и штраф. Оценщик определяет, подходит ли земля для сохранения категории.

Если оценщик исключит мою землю из категории, могу ли я подать апелляцию? 

Да, владелец может подать апелляцию на исключение из категории в окружной совет по уравниванию в срок до 1 июля года вынесения решения или в течение 30 дней с даты отправки уведомления по почте оценщиком, или в течение срока до 60 дней, установленного законодательным органом округа, в зависимости от того, что наступит позже.

Как я могу изменить категорию своей земли? 

Земле может быть повторно присвоена категория по запросу владельца при условии соблюдения всех применимых требований для каждой категории. Некоторые изменения категории повлекут уплату дополнительного налога, процентов и штрафов при исключении из первоначально присвоенной категории. Некоторые изменения категории происходят без дополнительных налогов, процентов и штрафов в указанных далее случаях: 

• Фермерские и сельскохозяйственные земли могут повторно получить категорию открытых пространств или лесных участков (или объектов лесного фонда согласно главе 84.33 RCW).
• Лесные участки огут повторно получить категорию фермерских и сельскохозяйственных земель или открытых пространств (или объектов лесного фонда согласно главе 84.33 RCW).
• Открытые пространства и фермерские и сельскохозяйственные природоохранные земли могут повторно получить категорию фермерских и сельскохозяйственных земель, если такая категория уже присваивалась ранее.

Заявления на повторное присвоение категории рассматриваются так же, как и заявления на первичное присвоение категории. Оценщик округа утверждает все заявления на присвоение категории и повторное присвоение категории фермерских и сельскохозяйственных земель. Законодательный орган округа утверждает все присвоения категорий лесных участков и открытых пространств, включая фермерские и сельскохозяйственные природоохранные земли.

Законы и правила 

Для понимания требований к категориям земли и возникающих налоговых обязательств полезно ознакомиться с полным текстом законов: Пересмотренный кодекс штата Washington (RCW), глава 84.34 и правила; Административный кодекс штата Washington (WAC), глава 458-30.

Нужна дополнительная информация? 

Требования для подачи заявления на классификацию текущего использования можно получить в в канцелярии окружного оценщика или в законодательном органе округа. 

Раздел дополнительной информации: