Спекулятивное строительство

Спекулятивные застройщики занимаются возведением жилых или коммерческих зданий на принадлежащих им земельных участках в целях продажи или сдачи в аренду. Спекулятивное строительство включает такую деятельность, как покупка недвижимости для последующей перепродажи, например, покупку строений и их реновацию с целью перепродажи для получения прибыли. Спекулятивное строительство также включает реновацию коммерческих, жилых или многосемейных зданий для сдачи их в краткосрочную или долгосрочную аренду, в том числе собственности, которая будет сдаваться в аренду посредством онлайн-маркетплейсов.

Спекулятивные застройщики, включая тех, кто занимается покупкой недвижимости с целью последующей перепродажи, уплачивают акцизный налог на недвижимость, который рассчитывается от цены земельного участка, а также всех сооружений на нем, включая строения, дороги и другие конструкции. Продажа недвижимости не облагается налогом на предпринимательскую деятельность и профессию (B&O) либо налогом с розничных продаж.

Если недвижимость сдается в аренду или лизинг на долгосрочной основе (30 или более дней подряд), доход от аренды не облагается налогом B&O. См. Административный кодекс штата Washington (Washington Administrative Code, WAC) 458-20-118. Однако, если недвижимость сдается в аренду на краткосрочной основе (менее 30 дней), доход от аренды облагается налогом с розничных продаж, налогом B&O в сфере розничной торговли, а также всеми остальными действующими налогами на временное жилье. См. информацию об аренде частных домов в нашем руководстве Арендуемое жилье.

Спекулятивный застройщик является потребителем материалов, используемых на объектах недвижимости. Спекулятивный застройщик не может использовать разрешение реселлера для покупки материалов, используемых в спекулятивном строительстве. Любой подрядчик по строительству, привлеченный спекулятивным застройщиком, выступает в качестве генерального подрядчика (а не субподрядчика) в целях налогообложения. Следовательно, любой подрядчик, оказывающий услуги строительства спекулятивным застройщикам, должен уплачивать налог с продаж, рассчитываемый от общей суммы договора.

Уплата налога с продаж товаров, доставляемых на стройплощадку
Спекулятивные застройщики, которым доставляют строительные материалы и расходные материалы на стройплощадку, обязаны уплачивать налог с продаж, рассчитываемый с учетом местонахождения стройплощадки.

Владение земельными участками

Как уже разъяснялось выше, определения спекулятивного строительства и строительства под заказ, а также налогообложение для каждого из вариантов, зависит от того, кто владеет землей. Строительство на земле, которой владеет третье лицо, считается генеральным подрядом на строительство (если иное не оговорено явным образом), а строительство на вашей собственной земле — это спекулятивное строительство. Таким образом, необходимо установить владельца земли, чтобы определить корректный вид налогообложения для выполняемых строительных работ.

Владелец недвижимости, как правило, является держателем зарегистрированного титула. Однако в отдельных случаях лицо может быть держателем титула на недвижимость, которой он(а) не владеет по праву собственности. Таким образом, атрибуты владения, отличные от титула без права распоряжения недвижимостью, могут определять вид налогообложения.

Документ WAC 458-20-170 устанавливает четыре критерия, которые можно использовать при определении лица, имеющего атрибуты владения недвижимостью (могут также использоваться другие критерии). Вот эти критерии:

намерения сторон транзакции, в рамках которой приобретена земля;
лицо, оплатившее земельный участок;
лицо, оплатившее благоустройство земельного участка;
способ, которым все стороны, включая финансирующую сторону, взаимодействовали с земельным участком.

Атрибуты владения определяют лиц, у которых есть права и обязанности владельца собственности. То есть, кому принадлежит право собственности и кто несет обязательства, позволяющие суду определить такое лицо как владельца собственности независимо от того факта, что иные лица могут быть держателями титула без права распоряжения в отношении этой собственности. Владение документацией, которая сама по себе свидетельствует о том, что сторона транзакции является владельцем земельного участка, не переопределяет прочие атрибуты владения, если такие атрибуты имеет другое лицо.

Например:

Сторона A — исходный владелец/продавец земельного участка

Сторона B — подрядчик/номинальный владелец

Сторона C — заказчик/покупатель

Сторона A желает продать свой земельный участок. Сторона C желает приобрести у стороны А земельный участок для постройки стороной B дома на этом участке. Что касается финансирования, первая передача титула осуществляется стороне B как номинальному владельцу от имени стороны C. На этом этапе в титуле сторона B отображается как «получатель титула и номинальный владелец». После этого сторона B возводит жилой дом. Затем сторона B передает титул стороне C.

Хотя сторона B отображается как держатель титула на этапе строительства жилого дома, он(а) не имеет атрибутов владения. Таким образом, сторона B не является спекулятивным застройщиком в отношении жилого дома, но выступает как генеральный подрядчик в интересах стороны C.

Некоторые случаи перехода титула не учитываются

Если владелец недвижимости продает недвижимость строителю, который благоустраивает собственность, а затем перепродает ее обратно исходному владельцу, в этом случае строитель не обязан уплачивать налог как спекулятивный застройщик. Все работы облагаются налогом как генеральный подряд на строительство под заказ.

Договор о намерении продажи

Кроме того, потенциальный покупатель не будет признан владельцем земельного участка исключительно по факту заключения с подрядчиком договора купли-продажи или договора о намерении (даже если была фактически выплачена значительная сумма). В этом случае перехода прав собственности и соответствующих обязанностей не происходит до тех пор, пока сделка не будет полностью оформлена надлежащим образом.

Продажа жилого дома, возводимого в рамках спекулятивного строительства, в процессе выполнения строительных работ

Если спекулятивный застройщик продает или заключает договор на продажу собственности, где находится здание в процессе строительства, все строительные работы, которые будут завершены после даты такой продажи или заключения договора на продажу, считаются генеральным подрядом на строительство под заказ.

Такая продажа не подпадает под определение «розничная продажа» до тех пор, пока покупатели имеют право владения в отношении строящегося объекта недвижимости. Как правило, право владения передается в день фактической передачи имущества. Таким образом, розничное строительство на объекте, который исходно представлял собой жилой дом, предназначенный для последующей продажи в целях получения прибыли, не осуществляется до фактического закрытия сделки.

Совместные предприятия

Образование совместного предприятия представляет собой стандартный способ постройки объекта недвижимости. Во многих случаях в число участников совместного предприятия входит лицо, владеющее имуществом (владелец земельного участка) и генеральный подрядчик (привлеченное третье лицо). Образование совместного предприятия представляет собой процесс образования третьего экономического субъекта. Если строительство происходит на участке земли, находящемся в собственности, вид налогообложения определяется ответами на следующие вопросы:

Какой экономический субъект владеет земельным участком? Является ли участник совместного предприятия владельцем земельного участка?
Какой экономический субъект предоставляет услуги строительства? Является ли участник, оказывающий услуги строительства, отдельным экономическим субъектом (генеральным подрядчиком в рамках совместного предприятия или владельцем земельного участка) или совместное предприятие самостоятельно производит строительные работы (подрядчик оказывает услуги как участник совместного предприятия)? Ответы на эти вопросы определяют вид налогообложения экономического субъекта совместного предприятия и его отдельных участников.

Если услуги строительства оказываются участником в качестве самостоятельного экономического субъекта на земельном участке, принадлежащем одному из других экономических субъектов (экономический субъект совместного предприятия или владелец земельного участка), то услуги строительства облагаются налогом как генеральный подряд на строительство под заказ. Подрядчик обязан взимать с владельца земельного участка налог с розничных продаж, рассчитываемый от полной суммы договора (трудозатраты и стоимость материалов). Такая схема действует даже в том случае, если подрядчик является участником совместного предприятия.

Если совместное предприятие владеет земельным участком, и при этом подрядчик оказывает услуги строительства в качестве участника совместного предприятия (а не отдельного экономического субъекта), то совместное предприятие признается спекулятивным застройщиком. В этом случае работы, выполняемые подрядчиком, представляют собой его вклад в капитал совместного предприятия. Экономический субъект совместного предприятия обязан уплачивать налог с розничных продаж или налог на использование в отношении материалов, приобретенных или произведенных в целях использования на объекте недвижимости.

Чтобы экономический субъект совместного предприятия был признан спекулятивным застройщиком, он должен существовать фактически, и такой экономический субъект должен владеть земельным участком и непосредственно производить строительные работы.

Факт владения земельным участком определяется атрибутами владения, описанными выше. Следующие факторы имеют важное значение в определении того, выполняются ли строительные работы совместным предприятием или другими сторонами, участвующими в строительстве:

Было ли совместное предприятие специально образовано для выполнения работ по договору?
Начат ли процесс образования совместного предприятия до начала строительства?
На самом ли деле строительные работы выполнялись совместным предприятием (или отдельным экономическим субъектом)?
Заявлены ли средства как принадлежащие совместному предприятию или как средства, принадлежащие любой из сторон по соглашению об образовании совместного предприятия?
Вкладывались ли денежные средства, имущество и/или трудозатраты таким образом, что вся прибыль или убытки, полученные совместным предприятием, делились пропорционально на всех участников предприятия?

Если участнику гарантирована компенсация за услуги строительства в фиксированном размере независимо от каких-либо прав в отношении прибыли или выручки, такая сумма облагается налогом в соответствии с правилами налогообложения генеральных подрядов на строительство под заказ.

Строительство дорог в рамках проектов спекулятивного строительства

В общем случае строительство дорог генеральным подрядчиком на частной территории является розничной продажей, облагаемой налогом с розничных продаж, рассчитываемым от полной суммы договора (материалы и трудозатраты). Однако, если дорога передается по акту городу или округу, строительство облагается налогом как строительство дорог общего пользования. В этом случае затраты подрядчика по строительству дороги, которые он взимает со спекулятивного застройщика, не облагаются налогом с розничных продаж. Подрядчик по строительству дороги является потребителем всех материалов, используемых при строительстве дорог. Это означает, что подрядчик по строительству дороги обязан уплатить налог с розничных продаж или налог на использование в отношении таких материалов. Сюда входят материалы, предоставленные спекулятивным застройщиком. Тем не менее, если спекулятивный застройщик (владелец земельного участка) уплатил налог с розничных продаж или налог на использование в отношении материалов, такой налог не подлежит повторной уплате подрядчиком по строительству дороги.

Спекулятивный застройщик по-прежнему остается потребителем всех материалов, приобретенных или произведенных для использования при строительстве дороги. Таким образом, спекулятивный застройщик обязан уплатить налог с розничных продаж или налог на использование в отношении материалов, предоставленных подрядчику по строительству дороги. В этом случае оба подрядчика выступают как потребители и обязаны уплатить налог с розничных продаж или налог на использование в отношении материалов. Однако стоимость материалов облагается налогом не более одного раза. Таким образом, если один подрядчик уже уплатил налог, то обязательство по уплате налога в отношении этих материалов признается исполненным.

Если после завершения работ дорога не передается правительственному учреждению в течение разумного срока, спекулятивный застройщик несет ответственность за уплату налога на использование в отношении затрат, понесенных подрядчиком по строительству дороги. Разумный срок в общем случае не должен превышать одного года.