Xây dựng đầu cơ

Các đơn vị xây dựng đầu cơ xây dựng nhà ở hoặc tòa nhà thương mại để bán hoặc cho thuê trên khu đất thuộc quyền sở hữu của họ. Xây dựng đầu cơ bao gồm hoạt động thường được gọi là “mua đi bán lại nhà”, ví dụ: mua một công trình rồi cải tạo lại nhằm mục đích bán lại (hay “mua đi bán lại”) để kiếm lời. Xây dựng đầu cơ cũng bao gồm việc cải tạo nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở nhiều căn hộ nhằm mục đích cho thuê, bất kể ngắn hạn hay dài hạn, bao gồm cả các bất động sản sẽ được đăng cho thuê trên các sàn giao dịch trực tuyến.

Những đơn vị xây dựng đầu cơ, bao gồm cả những đơn vị mua đi bán lại nhà, phải chịu thuế giao dịch bất động sản trên giá bán đất cùng với tất cả các tài sản gắn liền bao gồm nhà cửa, đường và các công trình khác. Việc bán bất động sản không phải chịu thuế kinh doanh và nghề nghiệp (business & occupation, B&O) hoặc thuế bán lẻ.

Nếu bất động sản được cho thuê dài hạn (30 ngày liên tục trở lên), thu nhập từ việc cho thuê không phải chịu thuế B&O. Hãy tham khảo Bộ Luật Hành Chính Washington (Washington Administrative Code, WAC) 458-20-118. Tuy nhiên, nếu bất động sản được cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày), thu nhập từ việc cho thuê phải chịu thuế bán lẻ, thuế B&O cho hoạt động bán lẻ và bất kỳ loại thuế nào áp dụng cho dịch vụ lưu trú. Hãy tham khảo thông tin Cho thuê nhà riêng (bằng Tiếng Anh) trong hướng dẫn về Lưu trú (bằng Tiếng Anh) của chúng tôi.

Đơn vị xây dựng đầu cơ là người tiêu dùng tất cả vật liệu được sử dụng cho bất động sản. Đơn vị xây dựng đầu cơ không được sử dụng giấy phép bán lại để mua vật liệu dùng trong xây dựng đầu cơ. Mọi nhà thầu xây dựng được một đơn vị xây dựng đầu cơ thuê đều là nhà thầu chính theo yêu cầu cho mục đích thuế chứ không phải là nhà thầu phụ. Do đó, mọi nhà thầu thực hiện dịch vụ xây dựng cho đơn vị xây dựng đầu cơ đều phải tính thuế tiêu thụ trên tổng giá hợp đồng.

Nộp thuế tiêu thụ cho hàng hóa được giao đến công trường

Các nhà phát triển đầu cơ nhận vật liệu và vật tư được giao đến công trường sẽ phải nộp thuế tiêu thụ dựa vào địa điểm giao hàng tại công trường.

Quyền sở hữu đất

Như đã giải thích trên đây, định nghĩa về xây dựng theo yêu cầu và đầu cơ cũng như hệ quả thuế phát sinh đều tùy thuộc vào người sở hữu đất. Xây dựng trên đất của người khác được coi là xây dựng theo hợp đồng chính (trừ khi có quy định cụ thể khác) còn xây dựng trên đất của mình được coi là xây dựng đầu cơ. Do đó, quyền sở hữu đất phải được xác định để áp dụng loại thuế phù hợp cho công trình xây dựng được thực hiện.

Chủ sở hữu bất động sản thường là người nắm giữ quyền sở hữu đã được đăng ký. Tuy nhiên, một người vẫn có thể nắm giữ quyền sở hữu bất động sản mà người đó không sở hữu. Do đó, các đặc quyền khác của quyền sở hữu, ngoài quyền sở hữu tài sản, có thể là yếu tố quyết định loại thuế áp dụng.

WAC 458-20-170 (bằng Tiếng Anh) nêu ra bốn tiêu chí có thể được sử dụng để xác định ai là người nắm giữ các đặc quyền của quyền sở hữu bất động sản (cũng có thể sử dụng các tiêu chí khác). Những tiêu chí này bao gồm:

Ý định của các bên trong giao dịch mua bán đất đai.
Người trả tiền mua đất.
Người trả tiền để cải tạo đất.
Cách mà tất cả các bên, bao gồm cả bên tài trợ, xử lý đất đai.

Các đặc quyền của quyền sở hữu xác định ai là người có các quyền và nghĩa vụ pháp lý của một chủ sở hữu tài sản. Nghĩa là, ai là người có quyền sở hữu và nghĩa vụ đủ để tòa án công nhận người đó là chủ sở hữu bất động sản, bất chấp thực tế là có thể có người khác chỉ nắm giữ quyền sở hữu danh nghĩa đối với bất động sản đó. Việc nắm giữ giấy tờ trong đó chỉ định một bên trong giao dịch là chủ đất không có giá trị quyết định nếu các đặc quyền của quyền sở hữu thuộc về một người khác.

Ví dụ:

Bên A - Chủ Đất/Người Bán Ban Đầu
Bên B - Nhà Thầu/Người Đứng Tên
Bên C - Khách Hàng/Người Mua

Bên A muốn bán đất của mình. Bên C muốn mua đất của Bên A và yêu cầu Bên B xây nhà trên mảnh đất đó. Vì mục đích tài chính, quyền sở hữu ban đầu được chuyển cho Bên B với tư cách là người đứng tên cho Bên C. Tại thời điểm này, quyền sở hữu sẽ cho biết Bên B là "Người Được Chuyển Nhượng và Người Đứng Tên". Sau đó Bên B tiến hành xây dựng ngôi nhà. Bên B sau đó chuyển giao quyền sở hữu cho Bên C.

Mặc dù Bên B được nêu là người nắm giữ quyền sở hữu trong quá trình xây dựng ngôi nhà, nhưng Bên B không nắm giữ các đặc quyền của quyền sở hữu. Do đó, Bên B không phải là đơn vị xây dựng đầu cơ mà là nhà thầu chính theo yêu cầu của Bên C.

Một số trường hợp chuyển nhượng quyền sở hữu nhất định sẽ không được cân nhắc

Khi chủ sở hữu bán bất động sản cho một đơn vị xây dựng, đơn vị này cải tạo tài sản đó rồi bán lại tài sản đã cải tạo cho chủ sở hữu ban đầu, thì đơn vị xây dựng đó không phải chịu thuế áp dụng cho đơn vị xây dựng đầu cơ. Toàn bộ những hoạt động đó phải chịu thuế áp dụng cho công trình xây dựng chính theo yêu cầu.

Hợp đồng đặt mua

Ngoài ra, người mua tiềm năng sẽ không thể trở thành chủ sở hữu của khu đất chỉ bằng việc ký kết hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt mua với nhà thầu (ngay cả khi đã thanh toán một số tiền lớn). Trong trường hợp này, quyền sở hữu và nghĩa vụ chưa được chuyển giao cho đến khi hoàn tất chuyển nhượng quyền sở hữu.

Bán nhà đầu cơ trong khi vẫn đang được xây dựng

Khi đơn vị xây dựng đầu cơ bán hoặc ký kết hợp đồng bán bất động sản có tòa nhà đang được xây dựng chưa xong, thì toàn bộ công trình xây dựng được hoàn thành sau ngày bán hoặc ký kết hợp đồng đó sẽ được coi là hợp đồng chính theo yêu cầu.

Hoạt động "bán lẻ" chỉ diễn ra khi người mua có được "quyền sở hữu" đối với bất động sản đang được xây dựng. Thông thường, quyền sở hữu được chuyển giao vào ngày hoàn tất chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản. Do đó, việc xây dựng bán lẻ đối với một ngôi nhà ban đầu được xây dựng để đầu cơ chỉ diễn ra sau khi hoàn tất chuyển nhượng quyền sở hữu.

Liên doanh

Việc thành lập liên doanh là một cách phổ biến để phát triển bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các thành viên của liên doanh bao gồm một người sở hữu bất động sản (thành viên chủ đất) và một nhà thầu chính (thành viên nhà thầu). Việc thành lập liên doanh là việc tạo ra một thực thể thứ ba. Khi tiến hành xây dựng trên bất động sản, hệ quả thuế được xác định dựa vào câu trả lời cho các câu hỏi sau:

Thực thể nào sở hữu mảnh đất? Mảnh đất thuộc sở hữu của thành viên hay thực thể liên doanh?
Thực thể nào cung cấp dịch vụ xây dựng? Có thành viên nào thực hiện dịch vụ xây dựng với tư cách là một thực thể riêng biệt (nhà thầu chính cho liên doanh hoặc chủ đất) không hay liên doanh tự thực hiện dịch vụ xây dựng (nhà thầu thực hiện dịch vụ với tư cách là thành viên của liên doanh)? Câu trả lời cho những câu hỏi này sẽ giúp xác định nghĩa vụ thuế của thực thể liên doanh và các thành viên cụ thể.

Nếu dịch vụ xây dựng được một thành viên thực hiện với tư cách là một thực thể riêng biệt trên mảnh đất do một trong các thực thể khác (liên doanh hoặc chủ đất) sở hữu, thì dịch vụ xây dựng đó sẽ chịu thuế áp dụng cho hoạt động thi công theo hợp đồng chính theo yêu cầu. Nhà thầu phải thu thuế bán lẻ trên tổng giá hợp đồng (nhân công và vật liệu) từ chủ đất. Quy định này áp dụng ngay cả khi nhà thầu là thành viên của liên doanh.

Khi một liên doanh sở hữu đất và nhà thầu thực hiện dịch vụ xây dựng với tư cách là thành viên của liên doanh (chứ không phải là một thực thể riêng biệt), thì liên doanh đó được coi là đơn vị xây dựng đầu cơ. Trong trường hợp này, công việc do nhà thầu thực hiện được coi là một khoản đóng góp vào vốn của liên doanh. Thực thể liên doanh phải nộp thuế bán lẻ hoặc thuế sử dụng cho vật liệu được mua hoặc sản xuất để xây dựng bất động sản.

Để được coi là đơn vị xây dựng đầu cơ, thực thể liên doanh phải thực sự tồn tại, đồng thời phải sở hữu mảnh đất và tự mình thực hiện việc xây dựng.

Quyền sở hữu đất được xác định dựa vào các đặc quyền của quyền sở hữu như đã được trình bày ở phần trên. Các yếu tố sau đây có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định xem hoạt động xây dựng được liên doanh thực hiện hay do các bên khác tham gia xây dựng thực hiện:

Liên doanh có được thành lập nhằm mục đích cụ thể là thực hiện công việc theo hợp đồng hay không?
Việc thành lập liên doanh có được thực hiện trước khi bắt đầu xây dựng hay không?
Công việc xây dựng có thực sự do liên doanh thực hiện (chứ không phải do một thực thể riêng biệt thực hiện) hay không?
Các quỹ có được xử lý như quỹ của liên doanh không hay được coi là quỹ riêng của bất kỳ bên nào trong thỏa thuận liên doanh?
Các thành viên có đóng góp tiền, tài sản và/hoặc nhân công để mọi khoản lợi nhuận hoặc thua lỗ phát sinh từ liên doanh được chia theo tỷ lệ tương ứng cho các thành viên không?

Khi một thành viên được bảo đảm một khoản thù lao cố định cho dịch vụ xây dựng mà không phụ thuộc vào quyền hưởng lợi nhuận hoặc lãi, khoản thù lao đó sẽ chịu thuế áp dụng cho hoạt động thi công theo hợp đồng chính theo yêu cầu.

Xây dựng đường trong các dự án đầu cơ

Thông thường, việc xây dựng đường trên bất động sản tư nhân do nhà thầu chính thực hiện được coi là hoạt động bán lẻ và chịu thuế bán lẻ trên tổng giá hợp đồng (nhân công và vật liệu). Tuy nhiên, khi con đường đó được chuyển giao cho thành phố hoặc quận, công trình xây dựng đó sẽ phải chịu thuế áp dụng cho hoạt động xây dựng đường công cộng. Trong trường hợp này, khoản phí mà nhà thầu xây dựng đường thu từ đơn vị xây dựng đầu cơ sẽ không phải chịu thuế bán lẻ. Nhà thầu xây dựng đường được coi là người tiêu dùng toàn bộ vật liệu mà nhà thầu sử dụng để xây dựng các con đường. Điều này có nghĩa là nhà thầu xây dựng đường phải nộp thuế bán lẻ hoặc thuế sử dụng cho những vật liệu đó. Bao gồm cả vật liệu do đơn vị xây dựng đầu cơ cung cấp. Tuy nhiên, nếu đơn vị xây dựng đầu cơ (chủ đất) đã nộp thuế bán lẻ hoặc thuế sử dụng cho vật liệu thì nhà thầu xây dựng đường sẽ không phải nộp thuế nữa.

Đơn vị xây dựng đầu cơ vẫn là người tiêu dùng tất cả vật liệu được mua hoặc sản xuất để xây dựng đường. Do đó, đơn vị xây dựng đầu cơ phải nộp thuế bán lẻ hoặc thuế sử dụng cho vật liệu được cung cấp cho nhà thầu xây dựng đường. Trong trường hợp này, cả hai nhà thầu đều là người tiêu dùng chịu trách nhiệm nộp thuế bán lẻ hoặc thuế sử dụng cho vật liệu. Tuy nhiên, giá trị của vật liệu chỉ phải chịu thuế một lần. Do đó, khi một nhà thầu đã nộp thuế thì nghĩa vụ nộp thuế đối với những vật liệu đó đã được hoàn thành.

Nếu không bàn giao đường cho cơ quan công quyền trong thời gian hợp lý sau khi hoàn thành công việc, đơn vị xây dựng đầu cơ sẽ phải chịu thuế sử dụng đối với các khoản phí của nhà thầu xây dựng đường. Khoảng thời gian hợp lý thường được giới hạn trong một năm trở xuống.