Construcción especulativa

Los constructores especulativos construyen edificios residenciales o comerciales para la venta o alquiler en terrenos que son de su propiedad. La construcción especulativa incluye la actividad comúnmente conocida como “remodelación de viviendas”, por ejemplo, comprar una estructura y renovarla con la intención de revenderla (o “remodelarla”) para obtener ganancias. La construcción especulativa también incluye la renovación de viviendas comerciales, residenciales o multifamiliares que estarán disponibles para alquiler a corto o largo plazo, así como las propiedades que estarán disponibles para alquiler en un mercado por Internet.

Los constructores especulativos, incluidos los que se dedican a remodelar viviendas, están sujetos al impuesto sobre el consumo de inmuebles por el precio de venta del terreno junto con todos los anexos, incluidos edificios, calles y otras estructuras. La venta de inmuebles no está sujeta al impuesto sobre las actividades económicas y de ocupación (Business & Occupation, B&O) ni al impuesto sobre las ventas minoristas.

Si el bien inmueble se alquila o arrienda a largo plazo (30 días continuos o más), los ingresos por alquiler no están sujetos al impuesto sobre B&O. Consulte la Sección 458-20-118 del Código Administrativo de Washington (Washington Administrative Code, WAC). Sin embargo, si el bien inmueble se alquila a corto plazo (menos de 30 días), los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre las ventas minoristas, el impuesto sobre B&O de venta al por menor y cualquier impuesto aplicable por alojamiento. Consulte la información sobre alquiler de viviendas particulares en nuestra guía Alojamiento.

Un constructor especulativo es el consumidor de todo el material incorporado al inmueble. Un constructor especulativo no puede utilizar un permiso de reventa para comprar materiales que se usarán en la construcción especulativa. Cualquier contratista de construcción contratado por un constructor especulativo es un contratista principal personalizado a efectos fiscales y no un subcontratista. Por lo tanto, todo contratista que preste servicios de construcción a un constructor especulativo debe cobrar el impuesto sobre ventas por el precio total del contrato.

Pago del impuesto sobre ventas de bienes entregados en la obra
Los desarrolladores especulativos que reciben materiales y suministros en la obra pagan el impuesto sobre ventas en función del lugar de la obra donde se entregan. 

 

Propiedad del terreno

Como se explicó anteriormente, las definiciones de construcción personalizada y especulativa, y las consecuencias fiscales resultantes se basan en quién es el propietario del terreno. Construir en un terreno que es propiedad de otra persona es una construcción principal (a menos que se defina específicamente lo contrario) y construir en un terreno propio es una construcción especulativa. Por lo tanto, se debe establecer la propiedad del terreno para determinar la correcta aplicación del impuesto al trabajo de construcción realizado.

Por lo general, el propietario del bien inmueble es el titular del título registrado. Sin embargo, es posible que una persona tenga el título de un bien inmueble que no es de su propiedad. Por lo tanto, los atributos de propiedad, que no sean del mero título de propiedad, pueden determinar la aplicación del impuesto.

En la Sección 458-20-170 del WAC, se establecen cuatro criterios que se pueden usar para determinar quién tiene los atributos de la propiedad del inmueble (también se pueden usar otros criterios). Dichos criterios son los siguientes:

1. Las intenciones de las partes de la transacción en virtud de la cual se adquirió el terreno.
2. La persona que pagó por el terreno.
3. La persona que pagó las mejoras del terreno.
4. La manera en que todas las partes, incluidos los financieros, se manejaron en relación con el terreno.

Los atributos de propiedad establecen quién tiene los derechos y las responsabilidades de un propietario; es decir, quién tiene los derechos de propiedad y las responsabilidades en la medida en que un tribunal llamaría a esa persona el dueño del bien inmueble, a pesar de que otra persona puede tener la mera titularidad de la propiedad. El hecho de tener documentación que, por sí misma, califica a una parte de la transacción como propietario no anula los otros atributos de propiedad si esos atributos son de otra persona.

Por ejemplo:

Parte A: Vendedor/propietario original

Parte B: Contratista/representante

Parte C: Cliente/comprador

La Parte A desea vender su terreno. La Parte C desea comprar el terreno de la Parte A y pedirle a la Parte B que construya una vivienda allí. A efectos del financiamiento, el título se transfiere primero a la Parte B como representante de la Parte C. En esta instancia, la Parte B aparecerá como “Cesionario y representante” en el título. Luego, la Parte B construye la vivienda. A continuación, la Parte B transfiere el título a la Parte C.

Aunque la Parte B figura como titular durante la construcción de la vivienda, no tiene los atributos de propiedad. Por lo tanto, la Parte B no es un constructor especulativo de la vivienda, sino un contratista principal personalizado de la Parte C.

 

Ciertas transferencias de títulos no se tendrán en cuenta

Cuando el propietario de un inmueble le vende a un constructor que mejora la propiedad y, luego, revende la propiedad mejorada al propietario original, el constructor no está sujeto a impuestos como constructor especulativo. Todas las actividades se tributan como construcción principal personalizada.

Acuerdos de preventa

Por otra parte, un posible comprador no será el propietario de un terreno simplemente por firmar un contrato de compra y venta o un acuerdo de preventa con el contratista (incluso si se paga un monto sustancial de dinero). En este caso, no habrá transferencia de derechos de propiedad y responsabilidades hasta que se haya producido el cierre.

 

Venta de una vivienda especulativa durante el curso de la construcción

Cuando un constructor especulativo vende o contrata para vender una propiedad en la cual hay un edificio en construcción, toda la construcción terminada después de la fecha de dicha venta o contrato constituye una contratación principal personalizada.

La “venta minorista” no tendrá lugar hasta que los compradores tengan el “derecho de posesión” sobre el bien inmueble en construcción. Normalmente, el derecho de posesión se transfiere en la fecha de cierre de la transferencia de la propiedad. Por lo tanto, la construcción comercial en lo que originalmente era una casa especulativa no se produce hasta después del cierre.

Empresas conjuntas

La constitución de una empresa conjunta es una forma habitual de lograr el desarrollo de inmuebles. En muchos casos, los integrantes de la empresa conjunta incluyen una persona que posee una propiedad (propietario) y un contratista general (contratista). La constitución de una empresa conjunta supone la creación de una tercera entidad. Cuando la construcción tiene lugar en la propiedad, la consecuencia fiscal se determina según las respuestas a las siguientes preguntas:

1. ¿Qué entidad es propietaria del terreno? ¿Un miembro o una entidad de la empresa conjunta es el propietario del terreno?
2. ¿Qué entidad presta los servicios de construcción? ¿Un miembro presta los servicios de construcción como una entidad independiente (contratista principal de la empresa conjunta o propietario) o la empresa conjunta presta los servicios de construcción por sí misma (el contratista presta el servicio como miembro de la empresa conjunta)? Las respuestas a estas preguntas determinarán las responsabilidades fiscales de la entidad de la empresa conjunta y de los miembros específicos.

Si a los servicios de construcción los presta un miembro como una entidad independiente en un terreno que pertenece a una de las otras entidades (la entidad de la empresa conjunta o el propietario), los servicios de construcción están sujetos a impuestos como contratación principal personalizada. El contratista debe cobrarle al propietario el impuesto sobre las ventas minoristas por el precio total del contrato (mano de obra y materiales). Esto es así incluso si el contratista es miembro de la empresa conjunta.

Cuando una empresa conjunta es propietaria del terreno y el contratista presta servicios de construcción como miembro de la empresa conjunta (en lugar de una entidad independiente), la empresa conjunta es un constructor especulativo. En este caso, el trabajo realizado por el contratista es una contribución al capital de la empresa conjunta. La entidad de la empresa conjunta debe pagar el impuesto sobre las ventas minoristas o el impuesto sobre uso por los materiales comprados o producidos para su incorporación al inmueble.

Para ser considerado un constructor especulativo, una entidad de la empresa conjunta debe existir realmente y esta debe ser propietaria del terreno y realizar la construcción por sí misma.

La propiedad del terreno se establece según los atributos de propiedad antes mencionados. Los siguientes factores son importantes para determinar si una empresa conjunta u otras partes involucradas en la construcción realizan las actividades de construcción:

1. ¿La empresa conjunta se constituyó específicamente para realizar el trabajo del contrato?
2. ¿La constitución de la empresa conjunta comenzó antes de la construcción?
3. ¿La empresa conjunta realmente realizó el trabajo de construcción (en lugar de una entidad independiente)?
4. ¿Los fondos se manejaron como fondos de la empresa conjunta en lugar de fondos independientes de cualquiera de las partes del acuerdo de empresa conjunta?
5. ¿Hubo alguna contribución de dinero, propiedad o mano de obra para que todos los miembros compartan proporcionalmente cualquier ganancia o pérdida en que incurra la empresa conjunta?

Cuando a un miembro se le garantiza un monto fijo como compensación por los servicios de construcción, independientemente de cualquier derecho a beneficios o ganancias, dicho monto está sujeto a impuestos como contratación principal personalizada.

 

Construcción de vías en proyectos especulativos

Por lo general, la construcción de vías en propiedad privada por parte de un contratista principal es una venta minorista sujeta al impuesto sobre las ventas minoristas por el precio total del contrato (mano de obra y materiales). Sin embargo, cuando la vía se cede a una ciudad o un condado, la construcción está sujeta a impuestos como construcción de una vía pública. En este caso, los cargos del contratista vial al constructor especulativo no están sujetos al impuesto sobre las ventas minoristas. Un contratista vial es el consumidor de todos los materiales que incorpora a las vías. Esto significa que el contratista vial debe pagar el impuesto sobre las ventas minoristas o el impuesto sobre uso por dichos materiales. Esto incluye los materiales proporcionados por el constructor especulativo. . Sin embargo, si el constructor especulativo (propietario) ha pagado el impuesto sobre las ventas minoristas o el impuesto sobre uso por los materiales, el contratista vial no debe volver a pagar el impuesto.

El constructor especulativo sigue siendo un consumidor con respecto a todos los materiales comprados o producidos para incorporarlos a la vía. Por lo tanto, el constructor especulativo debe pagar el impuesto sobre las ventas minoristas o el impuesto sobre uso por los materiales proporcionados al contratista vial. En este caso, ambos contratistas son consumidores con la obligación de pagar el impuesto sobre las ventas minoristas o el impuesto sobre uso por los materiales. Sin embargo, el valor de los materiales solo está sujeto al impuesto una vez. Por lo tanto, cuando un contratista ha pagado el impuesto, la responsabilidad fiscal se ha cumplido con respecto a esos materiales.

Si la vía no se entrega definitivamente al organismo público dentro de un período razonable tras la finalización de las obras, el constructor especulativo deberá pagar el impuesto sobre uso por los cargos del contratista vial. Un período razonable, por lo general, se limita a un año o menos.